Как покупатели выбирали участки

Рекорды продаж в коттеджных поселках, которыми было отмечено лето 2020 года, на 90% обеспечили земельные участки. Мы решили выяснить, по каким критериям покупатели выбирали поселки и участки. Важен ли им статус земли и готовность коммуникаций? Как далеко от города они готовы уехать? Что получили собственники недорогих наделов?

Сам факт взрывного роста спроса на участки многих удивил, поскольку такое приобретение никак не решало проблему организации летнего отдыха в этом году и не могло быть расценено как эмоциональная покупка людей, испугавшихся изоляции в стенах квартиры.

По мнению Филиппа Рохлина, генерального директора управляющей компании «Согласие», 2020 год запомнится как год уверенных решений покупателей и быстрых сделок с загородной недвижимостью. «В современной России, как только начинается кризис, вкладывать накопления — обычное дело. В этом году потрясение затронуло не только экономическую часть жизни. Мировой масштаб происходящего, закрытие внешних и даже городских границ, пугающие новости и статистика, вынужденная самоизоляция — все это вызвало обострение чувства самосохранения, желание быть независимее от окружающих и иметь глоток собственного чистого воздуха. В таких условиях, своя земля, огороженная забором, с собственным домом, а то и хозяйственным строением на первое время, представляется уже не как покупка, обычно следующая за приобретением квартиры в городе, а как предпочтительная недвижимость, необходимая для сохранения себя и своей семьи. Формула «Мой дом — моя крепость» в 2020 году стала не просто поговоркой, а основным фактором покупки загородной недвижимости, который после пандемии приобрел осознанный смысл», — считает Филипп Рохлин.

Цены, сети и расстояния

По данным консалтингового центра «Петербургская нед­вижимость», недорогие наделы, до 100 тыс. руб. за сот­ку, или в среднем 700 тыс. руб. за участок, составили 40% сделок, на 6 п. п. меньше, чем в прошлом году. Более дорогие — от 100 до 300 тыс. руб. за сотку, или 2,2 млн руб. за участок, наоборот, стали покупать чаще, на них пришлись 52% ­сделок.

По мнению гендиректора компании NORD PLAN Алексея Сабанцева, 700 тыс. руб. за участок означают или немалую удаленность от города, или отсутствие сетей и дорог. В поселках с недорогими участками строительство дома очень часто растягивается на 5–10 лет. Если участки дороже, строи­тельство более активное, чаще устанавливается регламент застройки. Имя застройщика лишь частично компенсирует отсутствие коммуникаций — все же людям понятнее и спокойнее, когда стоит столб и висит счетчик.

По мнению Артема Чеснокова, руководителя проекта КП «Сувантоярви», рост продаж участков средней ценовой категории связан с тем, что ­покупатели выбирают поселки с готовыми (или близкими к готовности) коммуникациями. Нельзя не отметить и преи­мущества коттеджных поселков перед предложениями в соседних садоводствах, где собственники оценивают землю так же, как в поселках.

Наталья Сангинова, руководитель отдела продаж поселка «Нурмиярви», считает, что в Приозерском районе за 2,2 млн руб. предлагается участок с видовыми характеристиками (на границе леса или рядом с озером, в живописном месте) и с коммуникациями (свет, вода, газ). А цена 700 тыс. руб. означает, что участок меньшей площади, расположен вдали от удобных транспортных магистралей, без видовых преимуществ и без обслуживания, только с подведенным электричеством. «Поселки без освещения, без дорог, без ограждения практически не пользуются спросом — покупатели опасаются, что все застрянет на том же уровне, что на старте продаж. Правда, есть исключения: примерно 30% участков в нашем клубном поселке Nurmi Hills были забронированы «на стадии поля». Но у поселка есть огромный плюс: он расположен рядом с загородным клубом «Давинчи Парк», — поясняет Наталья ­Сангинова.

По мнению эксперта, по удаленности от КАД есть четкая градация предпочтений клиентов: участки близко к городу приобретают для постоянного проживания, тогда как для дачного строительства выбирают подальше, поближе к свежему воздуху, лесам и озерам. Клиенты «Нурмиярви» в основном относятся ко второй категории.

Артем Чесноков, отмечает, что отношение к расстоянию от города заметно изменилось: еще в 2017–2018 годах считалось, что 40 км от города — предел, а сейчас 40–80 км уже норма. Современные трассы приблизили удаленные от города живописные места, а рядом, в пределах 50 км, привлекательных локаций не осталось. Поэтому 40–50 мин езды до загородного дома больше никого не пугают.

Филипп Рохлин отмечает изменения в отношении покупателей к наличию газовой магистрали: раньше это нередко был определяющий фактор для покупки, а сейчас многие готовы рассматривать альтернативные способы обогрева дома. «Отчасти это связано с тем, что период от покупки участка до строительства дома сократился, необходимость единовременных вложений стала актуальнее, а подведение газа к дому по-прежнему обходится дорого. Покупатели сегодня стали требовательнее к удобству подъезда к поселку и качеству внутрипоселковых проездов, зачастую предпочитая эти преимущества наличию магистрального газопровода», — объясняет руководитель УК «­Согласие».

Статус: все сложно?

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», среди проданных участков преобладали садовые и приравненные к ним участки для дачного строительства. Это 59% сделок, тогда как участки ИЖС составили 40%.

Наталья Сангинова уверена, что бóльшим спросом пользуются земли ИЖС: «Думаю, что участки для дачного хозяйства и садоводства гораздо дешевле, но наша аудитория привыкла, что ИЖС надежнее, хотя и дороже».

По оценке Алексея Сабанцева, статус земли покупателям не так важен: регистрация жилого дома возможна в СНТ или ДНП, там можно оформить и прописку. Для покупки дома на садовом участке можно получить ипотеку по выгодной ставке.

По статистике Росреестра, в Ленобласти за семь месяцев года оформлены права на 5,5 тыс. индивидуальных жилых домов: 3,3 тыс. домов на земле для ИЖС и еще 2,2 тыс. на садовых участках.

Артем Чесноков считает, что вид разрешенного использования «для ИЖС» проигрывает участкам на сельхозземлях по кадастровой стоимости, принимаемой за базу для начисления земельного налога, и по ставке налога. А регистрация права на жилой дом возможна и на сельхозучастках, равно как использование покупателем земельного сертификата и материнского капитала. «Что касается регистрации по дачной амнистии, то она в силе и облегчает жизнь собственникам, более того, я уверен, что срок ее действия продлят», — говорит эксперт.

Наталья Сангинова, руководитель отдела продаж поселка «Нурмиярви»:

Этим летом покупка земельных участков была скорее вложением денег, ведь люди понимают, что лучше иметь свой дом, в который можно переехать из городской квартиры. Но из купивших у нас участок весной или летом строиться начали только 20%, потому что все накопления были вложены в приобретение земли. Для поселков комфорт-класса цены в Приозерском районе, примерно в 65 км от КАД, начинаются от 900 тыс. руб. за участок ИЖС 8–10 соток с коммуникациями (хотя бы 15 кВт электричества) и доходят до 6,5 млн руб. в зависимости от расположения и статуса поселка.

Спрос на рассрочки вырос незначительно, больше на ипотеку, которая стала доступнее для земельных участков. Сказывается и политика девелоперов: наша компания в прошлом году шла на продажи в рассрочку, а в этом году ориентирована на ипотечные сделки.

Риски для покупателей все те же: махинации с недвижимостью, которые на фоне ситуации в стране выросли в разы. Главный совет — юридическая проверка чистоты сделки (документы, история, заказ выписки и пр.). Во многих случаях полезно провести инженерно-геологическое исследование, поскольку нередко продают болотистые участки, которые отсыпаны, но со временем отсыпка проваливается и на участке снова появляется вода. Следует также быть внимательнее с предложениями, в которых указывается: «электричество по границе поселка». Фактически его нет. Словом, проверяйте все: документы, коммуникации, качество участка.

Алексей Сабанцев, директор компании NORD PLAN:

При выборе участка расстояние от КАД не имело решающего значения, поскольку кто-то ищет место для постоянного проживания, и в этом случае важна близость к городу (не дальше 30 км), к местам обучения детей и к работе. Кому-то загородный дом нужен для отдыха в уединенном месте, на озере, для рыбалки, например. Основными факторами были цена и наличие коммуникаций. Причем особо стоит отметить оптоволоконный интернет, который важен для тех, кто работает из дома. Участки без электричества и водоснабжения не интересны никому. Наличие газа является большим плюсом, но не определяющим фактором.

Современные дома обычно энергоэффективные. Затраты на содержание дома прямо пропорциональны вложениям на стадии строительства: чем больше потратите, тем меньше будете платить за эксплуатацию. Безусловно, содержание дома, оборудованного системой газоснабжения, в разы выгоднее, но я бы не ставил это во главу угла. При выборе участка важнее все-таки другие характеристики: месторас­положение, наличие рядом леса, озера и т. д.

Землю в основном приобретают для того, чтобы сразу начать строительство, — если достаточно ресурсов. В этом году участки «про запас» практически не покупали, сейчас трудно назвать выгодной инвестицией покупку земли для перепродажи. Больше всего были востребованы готовые к заселению дома: покупатели хотели провести сделку и через неделю переехать.

В нашем поселке есть готовые дома, и половина сделок проходят с ипотекой: кредиты популярны, и получить их стало достаточно просто. Для покупателя ипотека еще и дополнительная проверка банком надежности сделки. Рассрочками в этом году наши клиенты не пользовались.

Филипп Рохлин, генеральный директор управляющей компании «Согласие»:

Среди клиентов нашей компании можно выделить две основные категории: те, кто продает квартиру в городе с целью покупки земельного участка и незамедлительного строительства дома, и те, кто давно примеривался к покупке загородной нед­вижимости и решил, что именно сейчас пришло время. Что касается факторов выбора поселка и/или участка, я бы не сказал, что предпочтения покупателей сильно изменились в этом году, скорее, стали ярче прослеживаться тенденции, возникшие пару-тройку лет назад. Земли садоводств становятся все более востребованы для ПМЖ, как и земли поселений, прописка и регистрация домов на них стали понятнее и проще. Те, кто собирается быстро строиться, первым делом отдают предпочтение поселкам с уже подключенным электричеством и понятной ситуацией с водой: центральным водоснабжением или близостью водоносного слоя для экономичного бурения индивидуальной скважины.

В условиях уникального ажиотажного спроса при огромном количестве предложений хочу дать несколько рекомендаций покупателям. ­Во-первых, не ищите прямую связь между комфортом поселка и стоимостью земельного участка в нем. Особенно это касается участков средней ценовой категории (от 70 тыс. до 150 тыс. руб. за сотку), в которой часто в стоимость входит схожий набор коммуникаций, а имеющиеся различия могут быть несущественными. Во-вторых, не бойтесь экономить, приобретая участки в поселках, где еще не полностью готова инфраструктура: при высокой конкуренции девелоперы, как правило, своевременно выполняют строительные обязательства. В-третьих, не забывайте, что участок — это в первую очередь его площадь. Сейчас нередко можно встретить предложения о продаже участка 4 сотки или даже три: полная стоимость такого участка, на первый взгляд, не кусается, но, если разобраться, цена одной сотки этого надела может быть в 2–3 раза выше, чем в соседнем поселке, где нарезка не меньше 7 соток. Желаю всем не болеть и смело переезжать за город!

Артем Чесноков, руководитель проекта «Сувантоярви»:

На выбор участка покупателями сегодня влияют следующие факторы: наличие коммуникаций и стадия их готовности, размер коммунальных платежей, инфраструктура, наличие поблизости водоема или леса, качество подъездной дороги, социальная среда поселка.

Рост продаж участков средней ценовой категории связан с тем, что покупатели выбирают коттеджные поселки с готовыми (или близкими к готовности) коммуникациями. На вторичном рынке часто выставляют на продажу участки в старых садоводствах, ориентируясь на цену земли в соседнем коттеджном поселке — с готовыми коммуникациями, инфраструктурой и однородным социумом. Конечно, покупатели выбирают коттеджный поселок!

Сегодня строительство начинают чуть ли не сразу после приобретения участка, принялись строиться и те, кто чего-то ждал: стало очевидно, как хорошо иметь дом, в который всегда можно приехать из города. Землю «про запас» берут не больше 15% покупателей. Купившие участки в апреле, уже поставили «теплый контур» дома. Рассрочка помогает и участок купить, и начать строить дом. В апреле было оформлено 80% рассрочек, в мае и июне — по 10%, в июле 90%, в августе около 15%.

В спросе на участки в поселках, где еще нет дорог и электричества, играет роль бренд и имя компании. Новым игрокам рынка выход в бизнес- или премиум-сегмент не осилить, тем более что это конкурентная среда. Думаю, что с 2023 года мы увидим новый рынок загородного жилья, с дефицитом земли в первую очередь. Будет очень мало готовых объектов, поскольку в этом и следующем году предложения в строящихся поселках иссякнут.

Среди рисков для покупателей в 2020 году актуальна продажа права аренды: часто еще пытаются убедить, что его можно будет оформить в собственность позднее. Много предложений с плохими грунтами (торф, песок, болото, лес и валуны на участке), есть риск больших платежей по «коммуналке». Чтобы избежать ошибок, надо приехать, и не один раз, и сравнить, что заявлено на сайте и что на самом деле есть в поселке, проверить документы, погулять по территории. Только так. И, как я уже неоднократно говорил, выбор участка — это выбор души и сердца: если екнуло — ваше!

Источник: Загородное Обозрение