Как обменять «вторичку» на новостройку


Улучшить свои жилищные условия хотели бы многие. Минимизировать затраты может помочь сделка по обмену старой квартиры на новое жилье в строящемся доме. Рассмотрим ее от и до.

Обмен, взаимозачет, трейд-ин – в чем разница?

Сделку по обмену «вторички» на квартиру в новостройке одни так и назовут – просто обменом. Другие используют слово «взаимозачет». Третьи предпочтут использовать термин «трейд-ин».

На самом же деле разница между понятиями следующая. Взаимозачет и трейд-ин – два варианта сделки, включающей продажу старой квартиры и покупку на вырученные средства (с доплатой или без) новой (на первичном рынке). Оба предполагают участие юридических лиц – застройщика и/или агентства недвижимости.

При взаимозачете сначала нужно найти покупателя на вторичное жилье (квартира в новостройке на этот период бронируется), а затем заключаются договоры о продаже и о покупке.

В случае со схемой трейд-ин старая квартира выкупается либо самим застройщиком, либо агентством недвижимости, поэтому новостройку можно приобрести сразу. «Подвох» же в том, что продать «вторичку» придется с большой скидкой – это своего рода компенсация за скорость.

Что касается обмена, так принято называть передачу квартир друг другу собственниками — физическими лицами. А значит, ни взаимозачет, ни трейд-ин юридически им не являются. Тем не менее, поскольку итог у обмена и сделок по этим схемам, по сути, один, для простоты их часто отождествляют с обменом. В конце концов, для клиента это действительно обмен – старой квартиры на новую, а все юридические нюансы берут на себя специалисты.

Куда обратиться для начала?

Какая бы схема обмена «вторички» на новостройку ни была выбрана, первым делом необходимо определиться с юридическим лицом для осуществления сделки.

У многих агентств недвижимости есть ресурсы и для быстрого поиска покупателя, и для самостоятельного выкупа старой квартиры. Ну а поскольку агентства сотрудничают с десятками застройщиков, и вариантов квартир для продажи у них имеется немало.

Застройщики, по крайней мере некоторые, тоже могут помочь реализовать вторичное жилье, правда, на деле этим вопросом занимаются, как правило, их партнеры – те же агентства недвижимости. Зато квартира в новостройке покупается напрямую. Таким образом, посредничество присутствует при любом раскладе. Какое из них выгоднее в каждом конкретном случае – решать клиенту.

Какие документы нужны?

Для того чтобы оформить обмен «вторички» на новостройку, вне зависимости от схемы и приоритетного юрлица, понадобятся следующие документы:

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на реализуемую квартиру;
— правоустанавливающая документация;
— нотариально заверенное согласие всех собственников на заключение сделки;
— согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
— разрешение опекунского совета, если в числе собственников есть несовершеннолетние;
— выписка из домовой книги;
— справки из налоговой инспекции об отсутствии долгов по налогам и БТИ;
— квитанция об оплате госпошлины.

Также перед продажей старого жилья с целью обмена его на новую квартиру стоит проверить, есть ли на нем какие-либо обременения или аресты – чтобы при обнаружении спорных моментов иметь возможность все уладить до запуска сделки.

Обмен через агентство

Итак, обмен «вторички» на новостройку осуществляется, как правило, по одной из двух схем. Однако видимое предпочтение пока отдается все же взаимозачету (по сути, а не по названию – большинство компаний упорно используют вместо этого слова более модное – «трейд-ин»).

Клиент, обратившийся в агентство для проведения обмена вторичного жилья на новое, заключает договор на продажу квартиры в определенный срок (например, 4 месяца) и параллельно вместе с агентом подбирает жилье в новостройке. В договоре прописываются шаги сторон в случае, если квартиру не удается продать в заявленный срок.

Взаимозачет от застройщика

При сделке через застройщика продажей недвижимости клиента занимается партнер девелопера – агентство недвижимости. Договор о продаже вторичного жилья и договор о приобретении квартиры в новостройке заключаются одновременно. Однако еще до подписания договоров специалисты агентства оценивают объект недвижимости клиента, консультируют его относительно стоимости и сроков реализации.

Часто для клиентов, приобретающих квартиры по модели зачета старого жилья, разрабатываются специальные схемы оплаты в рассрочку. Они позволяют обойтись небольшим первоначальным взносом, а большую часть суммы внести после продажи старой квартиры.

Плюсы схемы: комплексно и безопасно

Главный плюс обмена «вторички» на новостройку по схемам взаимозачета и трейд-ин – режим «одного окна». То есть либо застройщиком, либо агентством обеспечивается комплексный сервис, организуется и контролируется весь процесс. А это, в свою очередь, гарантирует и максимальную безопасность сделки.

Удобно, что документально определены сроки проведения сделки и ответственность сторон по их соблюдению.

Кроме того, с целью привлечения большего числа клиентов для таких сделок агентства и застройщики разрабатывают специальные условия, проводят различные акции и т. п.

Продажа задешево и другие минусы

Основной недостаток схемы трейд-ин – сниженная цена на вторичное жилье, чаще всего не превышающая 70-80% от его рыночной стоимости. Плюс требования к выкупаемой недвижимости у компаний довольно высокие, ведь для ее успешной реализации она должна быть ликвидной.

При взаимозачете минус в том, что после продажи старой квартиры и до получения ключей от новой нужно где-то жить. Естественно, если жилье приобретается в уже готовой новостройке или буквально за пару месяцев до ее сдачи, проблем нет. А вот при покупке на ранних этапах строительства расходы на съем могут нивелировать выгоду.

Еще один важный пункт при обмене «вторички» на новостройку по системе взаимозачета – поиск покупателя. На это может уйти время, а срок бронирования квартиры в строящихся домах всегда ограничен. Таким образом, вполне вероятно, что для покупки новой квартиры опять же придется снизить цену на старую – чтобы поскорее ее продать.

Слово экспертам

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group:

«Договор с агентством на продажу квартиры в определенный срок является основанием для работы с застройщиком по специальной программе, которая подразумевает рассрочку платежа за новую квартиру на срок продажи старой. В этом случае несколько меняются условия оплаты: первый платеж рассчитывается исходя из базовой цены без учета скидки на 100%-ю оплату, но после продажи вторичной недвижимости остаток платежа пересчитывается с учетом скидки, и переплата остается небольшой».

Артем Босов, директор по продажам ГК «Ленстройтрест»:

«В рамках программы взаимозачета разработана специальная схема оплаты – “Отложенный платеж”. Размер первоначального взноса по ней – от 10% цены новой квартиры, а оставшуюся часть клиент может внести в 7-месячный срок со дня заключения договора. Кроме того, схема предусматривает дополнительные скидки, размер которых зависит от срока оплаты (чем раньше вносится вся сумма, тем больше скидка). А если покупатель вкладывает также средства, полученные по ипотечному кредиту или в виде каких-либо субсидий, менеджеры компании обязательно участвуют в подготовке документов для социальных служб и банков».

 

Яндекс.Метрика