Что поможет семье купить жилье

Программы помощи семьям в покупке жилья призваны поддержать как рождаемость, так и активность на рынке недвижимости. Редакция IRN.RU выяснила, какие нюансы есть у существующих программ и насколько они популярны.

Процент за детей

В конце прошлого года была анонсирована программа семейной (или иногда ее называют детской) ипотеки. Государство субсидирует ставку до 6% годовых для семей, в которых с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. Правда, такой процент действует не весь срок, а 3 года за второго и 5 лет за третьего ребенка. Если семья уже воспользовалась льготной ипотекой за второго ребенка, а после этого завела третьего, общей срок сниженной ставки составит 8 лет.

После окончания льготного периода плата за кредит будет равна ключевой ставке Банка России, увеличенной на 2 процентных пункта. Если судить по нынешней ситуации, это чуть ниже средних коммерческих ставок. Так, ключевая ставка составляет 7,25% (то есть после окончания льготного периода банку пришлось бы платить 9,25%), а средняя ставка по ипотеке, по данным «Дом.РФ» за июнь, равняется 9,48%.

Кредиты по программе предоставляются на строящееся жилье, готовые новостройки при покупке у застройщика, а также в целях рефинансирования ипотеки, оформленной на покупку первичного жилья. Чтобы воспользоваться семейной ипотекой, нужно внести первоначальный взнос 20%. В программе участвуют 46 банков и «Дом.РФ». При этом максимально можно взять 8 млн рублей для Москвы и Подмосковья, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В других регионах максимальная сумма кредита составляет 3 млн рублей. Срок кредита – от 3 до 30 лет.

«С точки зрения процедуры оформления сделки разницы между обычной и льготной ипотекой под 6% нет, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — Единственное, вместо 1-3 дней на рассмотрение заявки уходит 3-5 дней, что не особо критично. Пакет документов на получение субсидии ничем не отличается от списка, необходимого для оформления обычной ипотеки, за исключением необходимости предоставить свидетельства о рождении детей».

Нереализованный потенциал

Поскольку пары с детьми, а также те, кто планирует пополнение семьи, составляют существенную часть спроса, программа интересна многим. По подсчетам генерального директора «Новых Ватутинок» Александра Зубца, потенциально семейная ипотека востребована для 70% покупателей. По оценке Минстроя, общее количество семей, которые смогут воспользоваться программой, составит около 620 000.

Но пока до таких показателей далеко. По данным «Русипотеки», за январь-май 2018 года по всей стране в рамках программы семейной ипотеки было выдано 297 кредитов, 64% из них – в целях рефинансирования ранее выданной ипотеки. 222 полученных кредитов связано с рождением второго ребенка, а 75 с рождением третьего.

По оценкам Марии Литинецкой, примерная доля кредитных сделок, заключенных по программе «семейная ипотека с государственной поддержкой», варьируется от 2% до 5% в зависимости от проекта. «Некоторые дольщики с одним ребенком решили приобрести квартиру на перспективу, планируя рефинансировать кредит через несколько лет. Посчитать долю таких покупателей не представляется возможным, поскольку далеко не все делятся причинами приобретения жилья здесь и сейчас», — отмечает эксперт.

Многие семьи еще не воспользовались программой, потому что пока не успели родить второго или третьего ребенка. Кроме того, в программе существуют пробелы. Так, во время прямой линии с президентом в июне житель Иваново обратил внимание на то, что из программы выпали те, у кого появляется не второй или третий, а четвертый или даже пятый ребенок. Владимир Путин поручил исправить этот пробел.

Однако это далеко не единственное ограничение, мешающее воспользоваться программой. «Как показывает практика, ипотечной программой с субсидированной льготной ставкой интересуются многие семьи. Однако до оформления ипотеки с такой ставкой у специалистов нашей компании дело так и не дошло, — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — Причина – существующие ограничения (по сумме кредита, по минимальному первоначальному взносу). Люди рады воспользоваться такой ипотекой, но, например, кто-то не проходит по сумме кредита, так подобрал для семьи жилье с более высоким бюджетом покупки, у кого-то не хватает денег на первоначальный взнос, то есть он может внести 10% или 15% от суммы покупки. В итоге все эти клиенты, в большинстве случаев, подают заявления в банк на выдачу ипотечного кредита на общих условиях».

Мария Литинецкая подтверждает эти наблюдения: «При минимальном первоначальном взносе 20% стоимость квартиры не может превышать 10 млн рублей. Сегодня средняя стоимость трехкомнатной квартиры в массовом сегменте «старой» Москвы равна 12,7 млн рублей, четырехкомнатной – 20,2 млн рублей. В итоге, чтобы купить среднюю «трешку», первоначальный взнос должен быть не 20%, а 37%, а для четырехкомнатного объекта взнос составляет вовсе 60,3%. У нас было несколько человек, которые были вынуждены привлечь кредит по обычной ставке, поскольку не могли собрать внушительную сумму для льготной ипотеки».

Даже в локациях с более низкими бюджетами семейная ипотека не всегда востребована, поскольку зачастую застройщики предлагают более выгодные условия. «Мы предлагаем субсидированную ставку в 5,1%. Это самая низкая ставка на рынке, даже ниже, чем фиксированная государством ставка в 6% для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года рождается второй или третий ребенок, — рассказывает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — Кроме того, у нас есть программы без первоначального взноса, а также честные ипотечные каникулы». В результате даже семьи, которые могут претендовать на льготную ипотеку, обычно склоняются к другим программам.

Руководитель отдела анализа банковских услуг «Банки.ру» Елена Сударикова также обращает внимание на отсутствие в программе кредитов на квартиры на вторичном рынке: «Очевидно, что молодая семья при рождении второго или третьего ребенка с большой долей вероятности выберет именно такой вариант: не нужно ждать окончания строительства дома, переезжать и делать ремонт с нуля».

Материнский капитал

На рынке продолжает пользоваться популярностью программа материнского капитала. Сертификат на материнский капитал может получить любая семья, в которой родился или был усыновлен второй ребенок в период с 2007 по 2018 год. Использовать сертификат можно только в определенных целях: на улучшение жилищных условий, на формирование пенсии матери или на образование детей. В настоящее время сумма сертификата составляет 453 026 рублей, повышения в этом году не произошло.

По данным Пенсионного фонда РФ, всего сертификат на получение маткапитала в России имеют 7,3 млн семей, из которых 94% планируют направить эти средства на улучшение жилищных условий. Всего за время работы программы средствами воспользовались половина владельцев, или около 4,4 млн семей, из которых 4,1 млн направили деньги на улучшение жилищных условий. «То есть в среднем ежегодно жилищные условия с использованием маткапитала улучшали 455 000 семей (программа действует с 2007 года). К примеру, в 2015 году на российском рынке было заключено в общей сложности 3,9 млн договоров купли-продажи жилья и долевого участия в строительстве. Соответственно, с использованием материнского капитала закрывается около 10-15% договоров на рынке жилья в год», — говорит Мария Литинецкая.

Интересно, что на рынке новостроек материнский капитал используется реже. Так, в компании «Бест-Новострой» сказали, что доля таких сделок не превышает 10%, а в ФСК «Лидер» назвали цифру 7%. Чаще материнский капитал используют для досрочного погашения ипотеки, а не в процессе покупки: многие предпочитают взять кредит, а далее оформить маткапитал в качестве досрочного платежа. Во многом это происходит из-за сроков. В 2017 году Пенсионный фонд сократил срок перечисления средств с месяца до 10 дней, однако дополнительно к этому еще месяц отводится на рассмотрение заявки (ранее весь процесс занимал 2-3 месяца).

Важно отметить, что воспользоваться деньгами для покупки квартиры по единовременной оплате можно только после того, как второму ребенку исполнится 2,5 года. Зато в случае с ипотекой (как для первоначального взноса, так и для погашения существующего кредита) это ограничение не действует. «Еще одной особенностью сделки с использованием материнского капитала является обязательное наделение собственностью детей в приобретенной недвижимости после погашения ипотечного кредита», — отмечает Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования Kaskad Family.

Многие семьи из-за этого нюанса столкнулись с невозможностью рефинансировать ипотеку, чтобы снизить ставку. По словам Елены Судариковой, в случае если материнский капитал был использован для частичного погашения ипотечного кредита, в рефинансировании с большой долей вероятности откажут как раз из-за выделения детям доли в квартире. «Рефинансируя такой кредит, банки сильно рискуют. Если родители перестанут платить, квартиру нельзя будет забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников. Чаще всего опека не дает разрешение на проведение такой сделки, и банк тут бессилен».

Разные варианты

Разные программы семьи могут комбинировать. Так, Анна и Сергей из Солнечногорска воспользовались одновременно тремя программами помощи. У пары двое детей – 2 и 4 года. У них есть материнский капитал на 453 000 рублей, дополнительно подмосковные власти выделили им 100 000 рублей за рождение второго ребенка до 30 лет. В начале 2017 года они подали документы на участие в региональной программе помощи молодым семьям.

«Чтобы попасть в программу пришлось доказывать, что и я, и муж нуждались в жилье не менее 10 лет. То есть если бы хотя бы у одного из нас до брака жилищные условия были бы лучше, мы бы не прошли по программе. Кроме того, программа распространяется только на малоимущих. Я сейчас в декрете, а официальная зарплата мужа составляет 12 000 рублей, поэтому мы попали в программу», — рассказывает Анна.

Уже спустя год семье дали сертификат на 1,7 млн рублей, который они могут добавить к материнскому капиталу, региональной выплате за второго ребенка до 30 лет и своим накоплениям (около 300 000 рублей). «Теперь за 8 месяцев мы должны найти квартиру с соблюдением норм по жилплощади – не менее 18 кв. м на человека, то есть 72 кв. м, — говорит Анна. — Ситуация осложняется тем, что договор купли-продажи оформляется сразу, а деньги по сертификату и материнскому капиталу переводятся спустя время. Многие продавцы либо отказываются ждать, либо не дают скидку. Так, мы нашли подходящую квартиру в Клину за 2,7 млн. В результате торга нам удалось сбить цену до имеющихся у нас 2,5 млн рублей. Однако после того как продавец узнал, что деньги по сертификату ему придут только через пару месяцев, он отказался давать нам скидку».

Таким образом, государство предлагает разные варианты помощи семьям в приобретении жилья. Однако каждая программа имеет ограничения, поэтому в реальности относительно легко воспользоваться можно только материнским капиталом.