Что будет с рынком недвижимости: сценарии развития и мнения экспертов

Что будет с рынком недвижимости в ближайшие месяцы? Какие есть сценарии развития? И когда лучше покупать квартиру? Разобрались вместе с экспертами.

Повышение ключевой ставки до 20% в феврале 2022 года сделало предложения банков по рыночным программам ипотеки недоступными для большинства заемщиков. Позднее правительство утвердило новые критерии льготной ипотеки на новостройки, а ЦБ снизил ключевую ставку на 300 базисных пунктов — до 17% годовых.

Что будет дальше, станет ясно 29 апреля 2022 года, на следующем заседании совета директоров Банка России: там будут рассматривать вопрос об уровне ключевой ставки. Президент Владимир Путин уже предложил снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки с нынешних 12% до 9% годовых.

Разбираемся вместе с экспертами, по каким сценариям будет развиваться рынок недвижимости.

Как настроены покупатели

Несмотря на высокие ставки по ипотеке, россияне настроены позитивно. Аналитический центр НАФИ в начале апреля спросил граждан, как они хотят изменить свои жилищные условия. Улучшить их в течение ближайших трех лет планируют 57% опрошенных. Большинство (36%) собираются провести ремонт имеющейся недвижимости, 15% — купить новую квартиру или дом, а 6% — построить дом.

«Сохранение планов на покупку недвижимости подкрепляется тем, что россияне нередко выбирают ее в качестве надежной инвестиции в период нестабильности», — говорит Ирина Гильдебрандт, директор направления социально-экономических исследований аналитического центра НАФИ.

Как может меняться ключевая ставка: сценарии

По словам директора вертикали «Ипотека и недвижимость» Банки.ру Артура Ахметова, существует два сценария развития рынка недвижимости: консервативный и агрессивный.

Консервативный сценарий: ключевая ставка опустится до 15% к концу лета и до 13–14% годовых — к концу года.

Агрессивный сценарий: на заседании 29 апреля ЦБ снизит ставку до 15%, к сентябрю — до 12% годовых. В конце 2022 года ставка может снизиться до 10%, а к концу 2023 года — до 7% годовых.

«Мы надеемся именно на второй вариант. Эксперты отрасли сходятся во мнении, что рынок вторичной недвижимости оживет только при ключевой ставке 11–12% годовых, — говорит Артур Ахметов. — Ориентируемся на показатели 2014 года. Снижение ставки ЦБ с 17 до 11% длилось 6–8 месяцев. Рынок начал возвращаться к прежнему уровню именно при 11 процентах, хотя тогда еще не действовали льготные программы».

Что происходит с рынком новостроек

Сейчас ипотечное кредитование в сегменте новостроек работает за счет льготных программ.

«Мы видим очевидную поддержку рынка первичного жилья: спрос обеспечивают действующая ставка по льготной ипотеке в размере 12% годовых с возможным понижением до 9% и увеличением лимита кредитования, а также сохранение ставок по семейной и сельской ипотеке», — говорит генеральный директор финансовой компании Online-Ipoteka Иван Веденисов.

Именно на льготные программы кредитования ставят крупнейшие застройщики, чтобы поддержать спрос на новостройки, считает заместитель руководителя Федерального центра медиации Владимир Кузнецов:

«В свою очередь повышение спроса повлияет на цены в сторону их роста, притом что они и так растут в свете западных санкций, затруднения поставок стройматериалов и оборудования. Кроме того, застройщики станут более осторожными, выводя на рынок новые объекты».

По мнению сотрудника департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute Николая Переславского, благодаря поддержке рынка новостроек продажи могут выйти на уровень 70–80% от докризисных значений в мае — июне 2022 года.

24.03.2022 15:40

Что происходит с рынком вторички

Рынок вторичной недвижимости переживает падение, говорит Николай Переславский:

«После того как была задрана ключевая ставка, продажи на вторичном рынке фактически остановились — количество авансов и ипотечных договоров в марте 2022 года снизилось более чем на 50% по сравнению с результатами прошлого года».

По словам начальника управления ипотечных продаж ПСБ Татьяны Чернышевой, ипотекой на вторичном рынке сейчас пользуются заемщики, у которых есть первоначальный взнос не менее 50%. Им для покупки жилья необходимы относительно небольшие суммы кредита в размере 1–3 млн рублей.

В случае дальнейшего снижения ключевой ставки интерес потребителей к ипотеке на вторичном рынке может возобновиться, считает генеральный директор финансовой компании Online-Ipoteka Иван Веденисов:

«Но сейчас ипотечные сделки на вторичке — редкость: большинство заемщиков не готовы брать кредиты по действующим ставкам в районе 16–19% годовых, а банки — массово выдавать ипотеку. Они серьезно ужесточили риск-модели в части коэффициента «обязательства/ платеж», формы подтверждения дохода и качества кредитной истории», — говорит эксперт.

Вместе с тем снижение ключевой ставки до 17% стало для банков сигналом улучшать условия по ипотеке, говорит Татьяна Чернышева:

«Некоторые крупные игроки уже отреагировали, и если этот тренд продолжится, мы увидим постепенное смягчение условий по всем основным ипотечным программам в этом году».

 

 

Что говорят эксперты о покупке и продаже недвижимости

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик считает, что инвестиции в новостройки будут более актуальны в ближайшие несколько лет, так как доходность по депозитам постепенно снижается, а инвестиции в акции стали более рискованными.

«Люди будут сохранять деньги в «бетоне», а не пытаться их приумножить или заработать, так как даже в резервных валютах держать средства сейчас не надежно», — говорит эксперт.

А вот владельцы готовых квартир на вторичке пока неохотно расстаются с объектами. В ближайшее время рынок будет работать в формате альтернативной сделки — когда хотят продать квартиру, чтобы купить новую для себя, считает Виктор Зубик:

«Думаю, идеальное время для покупки — лето 2022 года, до осенней активности на рынке недвижимости. У многих закончатся депозиты и придется решать, что дальше делать с рублями: вкладывать их в валюту или в недвижимость».

рынок будет падать однозначно. Следует дождаться окончания срока технического дефолта- до конца мая. В среднесрочной перспективе рынок вторички оживет-первыми посыплятся однушки и другое инвестиционное жилье на вторичке . Прична проста «инвестицию» надо будет содержать , а доходы сократятся Успешно сдавать не получится. Вскоре арендодатель будет рад если наниматель будет в срок оплачивать коммунальные и символическую аренду. Однушки рухнут потому, что их целевая аудитория либо уедет (мигранты) , либо станет малоплатежеспособными (студенты и одинокие) . В целом в ближайшем тот, у кого окажутся свободные средства сможет купить на вторичке неплохой вариант -были бы деньги (лучше доллары-они понадобятся продавцам решившимся на отъезд)

 

В середине 90-х можно было купить приличную квартиру располагая парой тысяч долларов недорого без ипотек и прочего мозгодробительства.

 

Рост цен на жилье может возникнуть в одном случае если чудесно снимут санкции или наоборот станет известно что санкции навсегда как в Иране- там  недвижимость  дорогая потому, что инфляция 40 %в месяц

 

Почему Центробанк будет снижать ключевую ставку: мнение экспертов

Банк России на заседании Совета директоров в пятницу 29 апреля снизит ключевую ставку минимум на 2 п.п. – с 17% до 15%, уверены все опрошенные   Банки.ру аналитики. В пользу этого решения говорят замедление инфляции и снижение инфляционных ожиданий населения, стабилизация рубля и финансовой системы, а также спад экономической активности.

Ранее в апреле регулятор уже досрочно снизил ключевую ставку на 300 базисных пунктов, с 20% до 17,00% годовых, и отметил, что допускает возможность дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики уже в ближайшие месяцы.

За снижение ключевой ставки до уровня 14-15% высказались аналитики «Сбера», ПСБ, Газпромбанка, Россельхозбанка, Совкомбанка, Хоум Кредит Банка, УБРиР, «Тинькофф Инвестиций», «МКБ Инвестиций», банков «Русский Стандарт», «Уралсиб» и «Фридом Финанс», а также рейтинговых агентств НРА и «Эксперт РА».

Причина 1: замедление инфляции

За неделю c 9 по 15 апреля инфляция составила 0,2% после 0,66% неделей ранее, свидетельствуют данные Росстата. В конце марта – начале апреля недельный прирост индекса потребительских цен превышал 1%, то есть с начала месяца темп роста цен замедлился примерно в пять раз. Рост цен нормализуется на фоне роста курса рубля, подчеркивают аналитики.

Рубль полностью отыграл все потери к доллару с конца февраля, а население вернуло в банковский сектор все средства, снятые со счетов. На заседании 29 апреля ожидаем снижения ключевой ставки на 2 п. п. до 15%, комментирует старший стратег по долговому рынку SberCIB Investment Research Игорь Рапохин.

Сейчас оценочный уровень годовой инфляции практически перестал расти и, вероятно, инфляция вскоре выйдет на плато. Есть все основания полагать, что начался процесс формирования дезинфляционных факторов из-за охлаждения спроса. Это позволяет рассчитывать на умеренность инфляции в среднесрочной перспективе и будет способствовать активному смягчению денежно-кредитной политики, отмечает главный аналитик ПСБ Денис Попов.

Помимо замедления инфляции, существенно снизились и инфляционные ожидания населения: с 18,3% в марте до 12,5% в апреле, по данным ЦБ.

Важным аспектом этого оптимизма является недооценка рисков, предостерегает аналитик Газпромбанка Павел Бирюков. Сейчас можно выделить три основных риска: остановки ряда цепочек поставок, нарушения внешнеторговых связей и резкие изменения трудовой миграции. Даже частичная реализация этих рисков приведет к спаду экономической активности уже во втором квартале 2022 года и создаст предпосылки к новому ускорению инфляции, полагает Бирюков.

По прогнозам аналитиков Газпромбанка, инфляция достигнет пика в 24% г/г уже этим летом из-за нехватки импортных товаров, вклад которых в инфляцию составит 13 п.п. Рост цен будет происходить на фоне стабилизации рубля в диапазоне 80–90 рублей за доллар. К концу года аналитики ожидают выхода инфляции на 22% г/г и на 8% к декабрю 2023 года.

В условиях сжимающегося предложения основные причины роста цен немонетарные, поэтому ключевая ставка как инструмент для снижения инфляции сейчас бессильна, поясняет старший аналитик банка «Уралсиб» Ирина Лебедева. При этом в долгосрочной перспективе ЦБ не отказывается от инфляционного таргетирования, регулятор полагает, что сумеет добиться возврата инфляции к долгосрочному ориентиру в 4% в 2024 году, отмечает Лебедева.

Причина 2: снижение экономической активности

После стабилизации ситуации на финансовом рынке, регулятор четко обозначил следующий приоритет своей политики – это адаптация экономики России к новым условиям работы. Другими словами, стоит задача ограничить экономический спад.

Это подразумевает, в том числе, установление относительно благоприятных кредитных условий и стимулирование переориентации населения от сберегательной модели поведения к потребительской, поясняет Денис Попов. Сейчас кредитная активность ограничена высокой процентной ставкой. ЦБ уже начал процесс снижения ставок, опустив ключевую до 17%, однако этого недостаточно, и сейчас меры политики должны работать на опережение, подчеркивает Попов.

ЦБ повышал ставку, чтобы предотвратить отток вкладов, и эта задача была успешно решена. Но сейчас такая ставка сильно тормозит экономику, комментирует операционный директор казначейства УБРиР Владимир Зотов. Динамика ВВП окажется в области отрицательных значений уже в этом месяце, а по итогам второго квартала снижение может быть в районе 10% или даже на 1-2 п.п. ниже. То есть сейчас наблюдается явное превалирование риска экономической рецессии над инфляционным риском, отмечает аналитик Хоум Кредит Банка Станислав Дужинский.

Высокий уровень ключевой ставки создает ограничения для роста и развития производства. В первую очередь это относится к импортозамещению и компенсации выпуска уходящих иностранных компаний, а также борьбе с безработицей, считает руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка Дмитрий Тарасов. По мнению начальника управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс» Георгия Ващенко, монетарная политика сейчас должна быть мягкой, чтобы стимулировать потребительский и промышленный спрос.

Что будет с ключевой ставкой дальше?

Предстоящее снижение ставки не будет последним, уверены экономисты. Об этом свидетельствуют цифры макроэкономического опроса Банка России: среднегодовая оценка ключевой ставки снизилась по итогам апрельского опроса с 18,9% до 14,5%.

В мае, если инфляция по продолжит рост, возможно дальнейшее снижение ключевой ставки до 13–14% годовых, прогнозирует Георгий Ващенко. На конец года ставка может составить от 10% до 12%, полагает Владимир Зотов. Аналитики «Сбера» приводят более смелую оценку: по их мнению, ЦБ доведет ставку до 10% уже к июлю-сентябрю, что существенно повысит доступность кредитных средств в экономике и сгладит проблемы на стороне предложения.

Яндекс.Метрика