В России заработал ипотечный стандарт

Его цель – ограничить выдачи высоко рисковых кредитов, в том числе по программам с застройщиками

С 1 января начал свою работу ипотечный стандарт. Среди его задач – ограничить выдачу ипотеки по программам с застройщиками, которые предлагают заемщику низкую ставку за счет искусственного повышения стоимости жилья, а также стандартизировать раскрытие информации. Документ разработан Банком России совместно с участниками рынка и действует в отношении договоров ипотеки, заключенных после 1 января. Ему обязаны следовать все банки.

Что описывает стандарт

Ипотечный стандарт закрепил принципы определения условий ипотечного договора. В нем описано, что должен учитывать кредитор при установлении суммы кредита, срока, возможных комиссий и других параметров. Например, рекомендуется заключать договоры на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости жилья. Также в документе описано, какие сведения банк обязан раскрыть заемщику в понятной форме до заключения договора и о каких рисках предупредить.

Основная цель такого стандарта – минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования. Документ, в частности, нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они потом находятся долгое время и не используются по целевому назначению. Запрет на длительное размещение денег на аккредитивах снизит риски граждан, так как на аккредитивах в отличие от счетов эскроу средства не защищены системой страхования вкладов, пояснял ЦБ.

Кроме того, банки будут не вправе получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если за счет этого искусственно растет цена недвижимости. Если за снижение ставки банк получает вознаграждение от заемщика, то он перед заключением договора обязан честно информировать граждан о разнице в полной стоимости кредита, чтобы они при принятии решения ясно понимали, выгодна ли для них эта услуга. Также банк должен будет возвратить неиспользованную часть такого вознаграждения в случае досрочного погашения кредита.

Другое нововведение – в составе первоначального взноса нельзя учитывать сумму, которая возвращается покупателю после приобретения квартиры (кешбэк). Это необходимо, чтобы снизить риск заемщиков в случаях, когда они могут переоценить свои платежные возможности и в конечном итоге лишиться денег и жилплощади.

По данным ЦБ, доля маркетинговых программ банков и застройщиков в III квартале 2024 г. составила около половины от общего объема выдач рыночной ипотеки. Эти программы стали ключевым механизмом поддержки спроса на фоне завершения массовой льготной ипотеки и роста рыночных ставок, которые с конца октября превысили 22% годовых, а к середине ноября достигли 28%, говорится в обзоре финстабильности. Кроме того, наращивание банками ипотечных выдач по программам с субсидированной ставкой от застройщика привело к росту среднего размера кредита в сегменте строящегося жилья на 13% в III квартале относительно предыдущего квартала.

В ноябре объем выдач ипотечных кредитов сократился на 25% относительно октября и составил 274 млрд руб., следует из предварительных данных ЦБ. Сильнее всего снизились выдачи по рыночным программам – на 40% до 71 млрд руб., льготные программы потеряли 18% до 203 млрд руб.

Оценка рынка

Ипотечный стандарт обобщил многие нормы, которые уже действовали на ипотечном рынке, указывает представитель ВТБ. Документ создает единые правила игры для всех участников рынка, а также повышает прозрачность рынка, уверена главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Унификация условий ипотечных программ сделает их более понятными для клиентов, позволив заемщику выбрать наиболее выгодные условия, согласен управляющий по анализу банковского и финансового рынков Промсвязьбанка Дмитрий Грицкевич.

Для банков изменится подход к оформлению договоров, говорит представитель Сбербанка: теперь необходимо использовать единый формат, который включает важные условия кредита, такие как полная стоимость кредита, комиссии и страховки. Кроме того, банки будут обязаны заранее уведомлять заемщиков о возможных изменениях процентной ставки, отмечает он. Также стандарт четко описывает принципы самого процесса кредитования, включая условия досрочного погашения и урегулирования проблемной задолженности, добавляет Грицкевич. Такой подход обеспечит конкуренцию между банками в интересах пользователей и увеличит уровень доверия к продукту, уверен заместитель председателя правления банка Дом.РФ Алексей Косяков. Дополнительная выгода для кредитных организаций в том, что они смогут качественно увеличить масштабы бизнеса, упростить за счет автоматизации часть процессов и сократить издержки, отмечает он.

В то же время заемщикам с высокой долговой нагрузкой станет сложнее получить ипотеку, считает Грицкевич. В краткосрочной перспективе эта мера незначительно снизит ипотечные выдачи на банковском рынке, но в среднесрочной перспективе ипотечный стандарт должен привести к нормализации уровня цен на жилье на рынке, уверен аналитик. К тому же качество ипотечных портфелей банков должно вырасти, добавляет представитель Новикомбанка. В конечном итоге стандарт приведет к снижению выдач ипотечных кредитов с высоким уровнем риска, указывает Землянова. Исключение рискованных практик позволит избежать накопления кредитного риска на балансах банков и реализации ипотечных кризисов в случае торможения экономики, добавляет Грицкевич.

Несколько другой взгляд на стандарт у застройщиков. Документ сократит возможности в выборе ипотечных продуктов и создаст сложности для некоторых заемщиков при покупке жилья, говорит руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. Повышение ключевой ставки, вслед за этим рост базовых ипотечных ставок до уровня 23–28% на фоне отмены льготной ипотеки, ухудшение условий семейной программы и т. д. – все это приводит к тому, что все меньше потенциальных заемщиков имеют возможность взять кредит на покупку жилья, добавляет коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Поэтому «действия ЦБ (в плане введения стандарта. – «Ведомости») направлены на снижение доступности жилья и сокращение возможностей для подавляющего большинства ипотечных заемщиков приобрести жилье с приемлемой переплатой», считает он.

К тому же часть опасений регулятора чрезмерна, а риски покупателей квартир преувеличены, добавляет Боева. В ходе заключения сделки заемщики имеют возможность подробно изучить все условия, полную стоимость кредита, порядок платежей, т. е. банки предоставляют всю необходимую информацию открыто, а клиенты самостоятельно анализируют ее, беря на себя ответственность за принятые решения, поясняет она.

Но в то же время для рынка недвижимости стандарт станет стимулом для поиска альтернативных маркетинговых решений, таких как внеипотечные инструменты стимулирования спроса, считает сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Представитель ВТБ также надеется, что в вопросе субсидированных программ банков и застройщиков стандарт еще будут дорабатывать: важно соблюсти баланс между защитой прав заемщиков и развитием рынка недвижимости. Например, в стандарт можно добавить обязательные ограничения на использование сложных гибридных схем и внедрить прозрачные онлайн-платформы, которые позволяют клиентам сравнивать условия различных застройщиков и банков, предлагает Щекин. Это усилит защиту покупателей и повысит их уверенность в сделках, отмечает он.

Но стоит учитывать, что внедрение любого нового стандарта требует времени и адаптации со стороны всех участников рынка, указывает представитель Сбербанка. Поэтому на начальном этапе могут возникнуть некоторые сложности с переходом на новые правила, а в долгосрочной перспективе это должно принести положительные результаты, уверен он. В целом сегмент сделок, которых коснется стандарт, не занимает более 10% рынка и рынок уже адаптировался к минимизации возможных рисков, отмечает представитель Сбербанка.

Источник : Финансы