Особенности долевого строительства в период санкций: дольщики больше не потребители

Западные санкции, введенные против России в марте — апреле 2022 года, вынудили правительство принять срочные антикризисные меры. Они затронули и отношения в сфере долевого участия в строительстве: у застройщиков прав стало больше, у дольщиков – меньше. В частности, Закон о защите прав потребителей дольщиков больше не защищает.

 

Введение индивидуальных сроков передачи квартир

 

Постановление правительства № 442 от 23.03.2022 года утвердило временные правила передачи объекта долевого строительства дольщикам. Эти нормы действуют с 25.03.2022 года по 31.12.2022 года. Для начала, власть разрешила застройщикам разновременно передавать гражданам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости. Пункт 1 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ указывает, что срок передачи объектов в МКД является единым для всех участников долевого строительства. Говоря простым языком, у всех дольщиков в ДДУ зафиксирован один и тот же срок передачи квартир. Если строители жаждут его перенести, то обязаны изменить проектную декларацию. Теперь же до конца года действуют другие требования. С 25.03.2022 года срок передачи помещения застройщиком и принятия его дольщиком по соглашению сторон может быть изменен в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав МКД (или иного объекта недвижимости). Иными словами, у каждой квартиры может быть свой срок передачи. Ну, если, конечно, граждане подпишут подобные соглашения. При этом застройщику не нужно будет вносить изменения в проектную декларацию.

 

Направление уведомлений только по электронной почте

 

Это же постановление позволило девелоперу отправлять на e-mail дольщику в электронной форме сообщения о завершении строительства и предложения об изменении ДДУ. Застройщик подписывает данные сообщения усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Возможность направлять документы в электронной форме должна предусматриваться договором долевого участия. До марта 2022 года строители уведомляли гражданина только заказными письмами по почте. Теперь они могут ограничиться отправкой электронного письма. Собственно говоря, эта новелла мало связана с антикризисными мерами. Она расширяет электронный документооборот в сфере долевого строительства. Рано или поздно законодатель или правительство всё равно предоставили бы такую возможность застройщикам.

 

Недостатки объекта стали существенными и несущественными

 

В соответствии с частью 5 статьи 8 закона № 214-ФЗ, выявив недостатки, дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи жилья и потребовать от застройщика устранить недочеты. Закон не делит недостатки на важные или неважные, сложные или простые и так далее. Недочеты – они и в Африке недочеты. Теперь ситуация изменилась. Правительство (по крайней мере, до конца года) разделило недостатки объекта долевого строительства на существенные и несущественные. От вида недостатков зависит работа с ними.

 

Несущественные недостатки

 

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей № 2300-1 «Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней». До 25.03.2022 года дольщик фиксировал в акте осмотра недостатки, а застройщик в течение 45 дней исправлял их. Стороны подписывали акт приема-передачи объекта только после исправления брака строителями. Сейчас все по-другому. Выявив несущественные недостатки, участник долевого строительства всё равно подписывает акт приема-передачи, перечисляя в нем обнаруженные дефекты. Отказаться от подписания акта нельзя. В свою очередь строительная компания безвозмездно исправляет брак в течение 60 календарных дней. Обратите внимание на срок в 60 дней. Срок исправления недостатков увеличился на 15 дней по сравнению с периодом, указанным в пункте 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей. Постановление правительства № 442 фактически приостановило до 31.12.2022 года действие закона о защите прав потребителей в сфере долевого строительства. Удивительно, правда?

 

Существенные недостатки или эксперт «по вызову»

 

А вот при обнаружении существенных недостатков дольщик по-прежнему может не подписывать акт приема – передачи. Однако и в этом случае правительство усложнило жизнь участнику долевого строительства. До введения санкций дольщики в одиночку (или «скинувшись») приглашали независимого эксперта, который придирчиво осматривал объект и выявлял недостатки. То есть, фактически, принимал квартиру. Застройщик не мог отмахнуться от этого специалиста, как от назойливой мухи. Приходилось учитывать мнение эксперта. Сейчас же положение девелоперов улучшилось.

В соответствии с п.п. в) п.1 постановления № 442 «при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра … с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией».

Иными словами, если дольщик (или его представитель) выявит «существенные недостатки», то он вместе с застройщиком и до подписания передаточного акта приглашает на объект специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства. Этот эксперт с неудобоваримым и длинным названием составляет в присутствии сторон акт осмотра, где фиксирует недочеты.

К слову, фраза из постановления «участник долевого строительства и застройщик… обеспечивают участие специалиста» звучит вроде бы правильно и логично. Но в жизни так не бывает. Предлагает и обеспечивает всегда одна сторона. Вторая – соглашается или нет. И что-то подсказывает, что «приглашать» и «обеспечивать» будет именно девелопер. А раз так, то и приглашенный эксперт станет на точку зрения застройщика.

Любопытно, что услуги специалиста «по недостаткам» первоначально оплачивает дольщик. Постановление мимоходом указывает, что «если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, застройщик возмещает участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста в случае, если специалист согласно акту осмотра подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства».

Но вернемся к акту осмотра. Получив этот документ и ужаснувшись, гражданин вправе не подписывать передаточный акт и потребовать от застройщика безвозмездно устранить существенные недостатки за те же 60 дней. Впрочем, правительство (п.п. г) п.1 постановления № 442) оставляет дольщику право расторгнуть договор, отказаться от квартиры и потребовать возвратить деньги за ДДУ с процентами «в соответствии с частью 2 статьи 9 закона 214 – ФЗ».

 

Постановление ограничило свободу действий дольщиков при выявлении недостатков

 

Пункт 2 статьи 7 закона № 214-ФЗ указывает, что обнаружив любые недостатки, дольщик изначально вправе потребовать безвозмездно устранить их в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои расходы на устранение недостатков. Однако с 25.03.2022 года по 31.12.2022 года при обнаружении как существенных, так и несущественных недостатков участник долевого строительства может потребовать от застройщика только одно — безвозмездно устранить недостатки в течение 60 дней. И только если строительная компания за 60 дней не исправит дефекты или откажется их устранить, гражданин получит право обратиться в суд, потребовать уменьшить цену договора или возместить свои расходы на устранение брака.

Застройщик обязан снизить цену договора либо возместить расходы дольщика в течение 10 дней с момента предъявления последним денежных требований. Если же строители не удовлетворят эти требования, то гражданин может подать иск в суд для защиты своих прав.

Но на этом сюрпризы не заканчиваются. Подпункт н) пункта 1 постановления № 442 устанавливает, что если дольщик не пустит на порог работников застройщика для устранения недостатков или составления акта осмотра, то теряет право обратиться в суд с требованием о безвозмездном устранении недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Иными словами, хоть тушкой, хоть чучелом, но гражданин обязан сначала дать застройщику возможность исправить недостатки в течение 60 дней и только потом предъявлять денежные требования.

 

Уменьшился срок для составления одностороннего акта приема — передачи квартиры

 

Еще одна неприятная новелла для граждан. Пункт 6 статьи 8 закона № 214-ФЗ гласит: «При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства … или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства… застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта … участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта…». С 25 марта правительство сократило срок для составления одностороннего акта до одного месяца.

 

Выводы

 

Подведем некоторые итоги. Постановление № 442 временно вывело участников долевого строительства из сферы действия Закона о защите прав потребителей. Иными словами в период с 25.03.2022 по 31.12.2022 года при уклонении девелопера от исполнения обязанностей дольщики не взыщут неустойку за пользование чужими денежными средствами, штраф в размере 50% за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, а также компенсацию морального ущерба. В соответствии с пунктом 2 постановления № 442 «… к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства … применяются исключительно положения Федерального закона об участии в долевом строительстве…».

Далее, правительство ограничило свободу действий дольщиков при выявлении недостатков объекта. Участник долевого строительства лишается судебной защиты, если не дал застройщику возможность самостоятельно устранить недостатки. Гражданин должен сидеть и терпеливо ждать, пока строители не соизволят всё исправить. И только потом у дольщика появляется право пойти в суд.

Кроме того, остаются вопросы, на которые постановление № 442 не даёт ответов. Например, какие недостатки считаются существенными, а какие – несущественными? Что делать, когда застройщик отказывается приглашать эксперта или предложенный строителями эксперт не нравится дольщику? Как действовать участникам долевого строительства, если они уже предъявили претензии о качестве квартиры в рамках Закона о защите прав потребителей и застройщик не устранил недостатки за 45 дней? Нанимать эксперта и ждать еще 60 дней? На эти и другие вопросы ответит только судебная практика.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Источник: IRN.RU

Яндекс.Метрика