Массовые продукты и индивидуальные предложения
Сегодня на рынке практически отсутствуют проекты, в которых нет предложений рассрочки, рассказывает директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Кто-то из девелоперов объявляет о рассрочках открыто и использует в своих маркетинговых материалах, а кто-то не транслирует в открытом поле, но на индивидуальных условиях под конкретного клиента делает предложение.
В среднем по рынку Москвы рассрочка предлагается в 47% проектов, отмечают в «Бон Тон». В проектах комфорт-и бизнес-классов рассрочка представлена почти во всех ЖК. В большинстве случаев она распространяется на период строительства, говорит управляющий директор «Бон Тон» Валерия Цветкова.
По данным компании «Метриум», сейчас застройщики предлагают рассрочку примерно в 70 проектах на московском первичном рынке. За последний год их число практически не изменилось. Однако для оживления спроса девелоперы чаще стали предлагать длительные (более года) и беспроцентные программы.
В Новой Москве рассрочка встречается более чем в 60% проектов, добавляет основатель и владелец Группы «Родина» Владимир Щекин. Год назад эта доля была несколько выше (около 80%) — застройщики искали возможности привлечь покупателей в тот период, когда ставки по ипотеке резко выросли.
В целом чаще рассрочка встречается в сегменте элитной недвижимости. В массовом сегменте интерес есть к рассрочке разве что первоначального взноса, отмечает Ригина Гордеева. И дело не в том, что застройщики избегают этого инструмента, вопрос в спросе на такой финансовый продукт. Ипотека имеет более продолжительный период кредитования, а значит, и более комфортный ежемесячный платёж для массового покупателя. В рассрочке сроки ограничены, у застройщиков нет смысла «замораживать» свои денежные средства на долгий срок.
«При оплате наличными или ипотекой застройщик получает на эскроу-счет сразу всю сумму. Но тем не менее не имеет к ней доступа до ввода дома в эксплуатацию. Поэтому застройщику на период строительства практически одинаково выгоден любой способ оплаты. Но при этом не каждый проект одинаково популярен. Там, где с продажами все отлично, могут позволить себе рассрочку с увеличением стоимости объекта. А там, где продажи проседают, предлагают условия по беспроцентной рассрочке. С покупателем история другая. Если денег нет и не будет в полном объеме через 1-2 года (на период рассрочки), то самый надежный и выгодный вариант — ипотека. Если деньги есть в полном объеме или планируется их поступление, то однозначно беспроцентная рассрочка будет выгоднее», — поясняет директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.
Рассрочка после запрета «околонулевой ипотеки»
Запрет «околонулевой» ипотеки не привел к запуску большого числа новых программ рассрочки, так как эти инструменты существенно отличаются друг от друга, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Кредиты со сверхнизкими ставками рассчитаны на людей с невысоким уровнем доходов, тогда как рассрочка обычно предназначена для клиентов, способны рассчитаться в сжатые сроки.
Зато в 2023 году отмечается рост разнообразия программ рассрочки по условиям: по срокам, ставкам, размерам траншей. «Сейчас условия рассрочек стали выгоднее для покупателя. Появились беспроцентные рассрочки, рассрочки с продленным сроком погашения, выходящим за временные рамки ввода дома в эксплуатацию, рассрочки на квартиры в уже введенных проектах, дополнительные скидки при сокращении срока рассрочки или раннем ее погашении», — перечисляет генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве Алексей Туркин.
Но вряд ли это связано с исчезновением «околонулевой» ипотеки, говорят эксперты, так как у рассрочки и у недорогой ипотеки принципиально разные аудитории клиентов.
«Рассрочка – инструмент, направленный на достаточно узкую целевую аудиторию, который не является альтернативой ипотеке и особенно ипотеке с минимальными ставками. «Околонулевая» ипотека была выгодна в первую очередь тем, кто брал кредит на длительный срок, поскольку снижал до минимума переплату. Рассрочка, напротив, ориентирована на покупателей, которые планируют полностью расплатиться за квартиру в короткие сроки. Например, люди могут ждать поступлений от продажи старого жилья на вторичном рынке, вступления в наследство, крупной премии и т.п.», — привел пример директор по продажам московского департамента группы «Аквилон» Алексей Лысенко.
Под проценты и бесплатно
Сегодня на рынке есть как рассрочки с начислением процентов на остаток платежа, так и беспроцентные, а также программы с отсрочкой платежа на определенный период, говорит управляющий партнер Dombook, основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Минимальный размер первого взноса по рассрочкам, как правило, не меньше взноса по ипотеке — 15% от стоимости лота. В большинстве случаев требуется первый взнос в 30-50% от стоимости лота
«Имея 50%, покупатель может договориться практически с любым застройщиком. Некоторые застройщики (у кого плохо с продажами) снижают размер минимального первого платежа или предоставляют рассрочку без первоначального взноса. Но таких проектов на рынке Москвы мало», — делится наблюдениями директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.
Срок действия рассрочки составляет в среднем 1-3 года, продолжает она. В некоторых компаниях есть и более долгие сроки – до 5 лет. Но долгосрочные рассрочки и более дорогие. Каких-то особых требований к покупателям, как правило, нет, обычно никто не проверяет их кредитную историю и не просит подтвердить доход. В этом нет необходимости — до выплаты полной стоимости квартиры она не оформляется в собственность покупателя.
На рынке встречается и сверхдолгая рассрочка на срок до 10 лет, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Однако, по словам эксперта, это крайне редкие предложения. Как правило, рассчитаться нужно в течение 3-24 месяцев.
Девелоперы устанавливают определенные условия рассрочек, в первую очередь исходя из собственной финмодели, ставки проектного финансирования и т.д.
«Скажем, один крупный застройщик ограничивает период платежей всего тремя месяцами. Другие девелоперы предлагают транши, растянутые на пару лет, скажем, 30% после покупки, еще 40% через год и еще 30% опять через год, но до завершения строительства. В целом нужно понимать, что об условиях рассрочки чаще всего застройщик и покупатель договариваются индивидуально, поэтому они в итоге более гибкие, чем заявленные», — объясняет основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин.
По его словам, в основном застройщики предлагают сейчас беспроцентные рассрочки, так как ставки по ипотеке сравнительно низкие.
«Рассрочка – это форма кредита. Застройщик передает покупателю актив с определенной стоимостью, которую взамен он не получает сразу. С этого момента ведется отсчет недополученной прибыли, а точнее говоря, суммы кредита, которую девелопер как бы предоставляет покупателю. Допустим, квартира стоит 10 млн рублей. Покупатель вносит платеж 30% и получает квартиру. Фактически застройщик кредитует клиента на 7 млн рублей. С первого же дня после такой сделки продавец считает процент годовых на 7 млн рублей. Обычно этот процент учитывается в стоимости квартиры, а точнее, в прогнозируемых платежах. Чем ниже первоначальный взнос и/или дольше рассрочка, тем дороже она для продавца и дешевле для покупателя. Если застройщику нужно продать дорогую квартиру, то он может пойти на риск, потому что потенциальных покупателей у дорогого актива немного. Поэтому большие квартиры чаще продаются в рассрочку, чем маленькие», — говорит основатель и владелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера RDD) Владимир Щекин.
Рассрочка без переплат
Беспроцентные рассрочки стали весьма частым явлением, но это связано не с ограничительными мерами ЦБ, а в целом со снижением потребительской активности, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Для восстановления спроса девелоперы прибегают к различным инструментам, в том числе и к такому. Встречаются даже беспроцентные рассрочки на 120 месяцев в проектах массового сегмента с компактными апартаментами и ЖК Новой Москвы.
Застройщики, как правило, готовы дать беспроцентную рассрочку при первом взносе от 35-50% на срок, не превышающий срок ввода объекта в эксплуатацию, отмечает Ригина Гордеева из агентства «Этажи». Это один из инструментов стимулирования спроса, он был и при околонулевой ипотеке и существует сейчас. Вопрос в том, что часть застройщиков стали более активно его рекламировать, раньше основной акцент был на околонулевых ставках.
В высокобюджетном сегменте беспроцентная рассрочка обычно короткая по срокам – от 3 до 6 месяцев. Условия по долгосрочной рассрочке обсуждаются с каждым клиентом индивидуально в зависимости от объема сделки и желаемого срока, отмечает директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая.
«Когда начинает штормить ипотеку»
В конце прошлого года, когда ЦБ анонсировал отмену «околонулевых» ставок по субсидированной ипотеке, спрос на новостройки резко оживился. Люди хотели успеть «в последний вагон». Но уже начиная с января 2023 года число ипотечных сделок просело, напоминает финансовый директор Time Development (девелопер ЖК «Новая Щербинка») Евгений Платонов. Вот в такой период, по его словам, всегда активизируются покупки в рассрочку.
«Это распространенный инструмент покупки, а особенно в кризис и, как правило, как только начинает штормить ипотеку. Спрос на этот инструмент купли-продажи с начала года вырос примерно на 10%, после того как отменили околонулевые ставки. Безусловно, так как вырос спрос, то и выросла частота рекламных акций, анонсирующих рассрочку», — подчеркивает эксперт.
В среднем, по подсчетам Ирины Доброхотовой из «Бест-Новострой», в зависимости от условий доля сделок по рассрочке может составлять от 5 до 20% от всех продаж. Существенного изменения спроса на рассрочку в этом году эксперт не фиксирует. Но здесь все индивидуально и зависит от ликвидности самого проекта и условий рассрочки, отмечает она.
По наблюдениям Владимира Щекина (группа «Родина»), доля рассрочки варьируется от 3% до 5% от общего числа сделок, в сегменте новостроек бизнес-класса – до 10-15%.
«Востребованность рассрочки зависит во многом от класса проекта, – объясняет внимание коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. – Обычно ипотека намного популярнее среди клиентов. Но в премиальном сегменте рассрочками пользуется гораздо больше клиентов. В то же время спрос на данные программы ограничивается тем, что банки перестают одобрять клиентам заявки за несколько месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Рассрочку, в отличие от ипотеки, практически никогда не выдают покупателям готового жилья».
Рассрочка чаще имеет место на рынке элитной недвижимости, подтверждает директор «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Здесь и во времена околонулевых ставок процент ипотечных сделок не превышал 25%. За последний период ипотечных сделок стало ещё меньше — около 12-13%. По словам эксперта, на фоне инфляционных рисков многие покупатели премиального жилья предпочитают использовать беспроцентную рассрочку.
Где купить квартиру в рассрочку в Москве и области
Рассрочка есть в большинстве проектов, которые еще не сданы в эксплуатацию. Девелопер «Крост» в проекте бизнес-классе «Дом Malevich», который строится недалеко от метро «Отрадное» на севере столицы, предлагает беспроцентную рассрочку на срок до 11 месяцев при первом взносе от 20%.
Беспроцентная рассрочка есть и в ЖК «Русич-Кантемировский» в Царицыно (девелопер «Русич»): минимальный первоначальный взнос от 60%, максимальный срок — от 6 месяцев до 1 года, погашение осуществляется равными платежами ежемесячно, говорится на сайте проекта.
В проектах бизнес-класса компании Level Group («Level Бауманская», «Level Академическая», «Level Нагатинская», «Level Причальный», «Level Мичуринский») тоже есть рассрочка. При первом взносе от 30% ставка составит 13% годовых, при первом взносе от 40% — 11,5%. Максимальный срок зависит от проекта, от 5 месяцев в ЖК «Level Нагатинская» до 1 года и 10 месяцев в проекте «Level Мичуринский». В проектах комфор-класса девелопера условия рассрочки те же, кроме срока – 2 года и 3 месяца в ЖК «Level Южнопортовая». А при покупке квартир в комплексе «Level Селигерская» девелопер готов предоставить рассрочку на 1 год и 3 месяца.
Купить в рассрочку можно и апартаменты в Москве . В комплексе комфорт-класса Citimix (застройщик – «Ксар-Сервис», район Тропарево-Никулино) возможно приобретение с бесплатной рассрочкой на один год или с платной до 31 декабря 2024 года (первый взнос – от 10%, ставка – 5%).
В Московской области тоже можно приобрести квартиру в рассрочку. В проекте комфорт-класса «Видный берег-2» в Ленинском районе, в ЖК «Облака 2.0» и в ЖК «Новотомилино» в Люберцах застройщик – компания «3 Red» — на выбор покупателя может предложить бесплатную рассрочку или рассрочку под процент. Бесплатная рассрочка дается максимум на полгода, первоначальный взнос – минимум 50% от прайсовой цены. Погашение задолженности осуществляется равными ежемесячными платежами. Платную рассрочку можно оформить на срок от 7 до 24 месяцев. Первый взнос в этом случае тоже от 50%, погашение задолженности происходит уже аннуитентными ежемесячными платежами.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.
Источник: IRN.RU
